こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。
貸店舗や貸事務所、貸しビルなどの入居テナントのトラブルで頭を悩ませた経験はおありですか？
さて、私は仕事で、小規模のテナントビルやオフィスビル、
または、
今までご自分の商売で使っていたが様々な理由で他人に貸すことになった貸店舗や貸事務所といったテナント物件を、
所有者である不動産オーナーさんからお預かりして、
そして、テナントさんにお貸しするという、テナント経営のサポートをメインに仕事をしている関係上、
ビルオーナーをを中心に、様々な不動産オーナーさんの本音をお聞きすることがあります。
中でも、店舗や事務所として物件を貸しているテナントの
入居マナーに関するお悩み事をよくお聞きします。
特に、弊社では、
最初のテナント募集時は他社に依頼されていて、
入居後に上記のトラブルでお悩みの相談をされてこられるケースが多くあります。
例えば、
入居後に、
勝手に内装造作をしてしまったり、
許可していない場所、
例えば共用部分のトビラにサイン類を勝手に掲示してしまったり、
正面の表通りに、
テナントの顧客や従業員の自転車が、日常的に大量に停めてあり、
通行人や一階の他のテナントに迷惑をかけていたり、
ゴミ出しの日時や場所が、
事前の打ち合わせと変わってしまい、歩行者の通行を妨げていたり、
また、営業終了後の夜間に出されたゴミの出し方が悪く、
朝、カラスにいたづらされ、周辺にゴミが散乱していたり、
たはまた、契約後は中々テナントの責任者と連絡がとれなかったり
など
入居テナントのトラブルは
あげればキリがないですね。
ただ、このようなトラブルの大半は、
ミスや勘違い、連絡不足などが原因のことが多く、
大半は、大きな問題に発展する前に解決されているのだと思いますが、
弊社にまでご相談が寄せられるケースでは、
テナントにいくら注意しても
どうにもならない！
または、
すでにテナントとの信頼関係が壊れてしまっているので、
そもそも相手と話す事自体も嫌だ！
とか、
はたまた、
間に入っている管理会社や不動産会社に不信感を感じている！
などといったケースが多く、
よくよく整理して考え直してみると、
トラブルの内容は千差万別でも、
テナントや、
間に入っている不動産会社担当者との間の
『人間関係のトラブル』
にその根本的な原因があるのではないかと私は思っています。
要は、
相手との『信頼関係』がない
ということが
その一番の原因になっている
ということですね。
さて、そのようなご相談を
真剣にお伺いしていると、
確かにオーナーさんのおっしゃる通り、
相手方（テナントや不動産会社）が原因かもしれませんが、
実は多くのケースにおいて、
オーナーさんが見落としている大切なことがあることに気付きました。
それは、
そもそものオーナーさんの賃貸テナント経営の目的と、
入居するテナントとの間に
ミスマッチがある
ということです。
つまりこういうことです。
例えば、
オーナーの賃貸経営の目的が、
思い入れのある先祖代々商売をやってきた場所で土地を守りながら、
かつ適度な賃貸収入を得ながら、
地域と調和しながら貸しビル経営をしていく、
というのが、
心の底の思いのはずなのに、
実際には、
立地が良いため、間に入る不動産屋に勧められて、賃料を多く支払うと言ってくれている居酒屋や大手チェーン店などに貸してしまうようなケースですね。
確かに、貸した後、
賃料収入は多額に入ってきますが、
入居中の従業員や顧客のトラブル、
さらに、周辺環境の悪化や周辺とのトラブルにより、
愛着のある大切な地元や地域との間に、心の距離ができてしまう。
このような状態は、
当初のオーナーの賃貸経営の目的からは大きくそれてしまっていますよね。
確かに、金銭的には潤っているかもしれませんが、
心の中は悲しい状態なのではないでしょうか。
では、なぜこのような事が起こるのでしょうか？
確かに、トラブルの原因を作っているテナントが直接の原因なのは言うまでもありません。
しかし、程度の差こそあれ、
テナントの業種や業態によって、
入居後にどのようなトラブルが起きる可能性があるのかは、
経験を積んでいるオーナーや、
不動産会社の担当者であれは、
大抵はある程度は予想がつくものです。
また、もちろん、
入居審査や契約締結時、
そして、入居後のテナント管理や
テナントとのコミュニケーションの質や量によって、
テナントトラブルの頻度や被害の大きさもだいぶ変わってくるのも事実です。
しかし、
それだけではどうにもならないものがあります。
それは、入居するテナントの業種や業態、
そして、そのテナントの会社や経営者の方針です。
つまり、
どんなにトラブルの防止を未然に防ごうが、
また、トラブル発生後に迅速に消火活動をしようが、
トラブルの発生源であるテナント自体を選ばないと、
幾ら消火活動を頑張っても火事が起きてしまうという状態からは抜け出せない、ということです。
では、なんでこのような事が巷で沢山起きているのでしょうか？
それは、先にもお伝えしたように、
耳の痛い話かもしれませんが、
オーナー自身が、
自身の賃貸経営の目的から逸脱した種類の業種や体質のテナントを入居者に決めているからです。
でも、オーナーさんの言い分もあるでしょう。
なぜなら、
テナントを紹介してくれた不動産会社の担当者から、
良いテナントだと言われた、
他の店舗では入居中のトラブルは今までなかった、
など良い話を聞かされます。
そして、オーナーとしても、
最初は違和感はあったが、
すぐに入居してくれるし、
賃料も高額で値引きもないし、
担当者がそこまで言うなら心配はないだろう、と思って入居してもらうことに決めた。
どうでしょうか？
私の経験では、
オーナーさんの当初の違和感は
結構の確率で正しいケースが多いように思います。
ぜひ、これから入居テナントを決めるオーナーさんには、
自分が心からこれだけは外せない
という賃貸テナント経営に対する目的や思いを大切にして頂きたいと思います。
確かに、入居後のテナント管理の質が良ければ、入居中のテナントトラブルは少なくしたり、被害を最小限に抑えることはできます。
しかし、やはりその元を断つためにも、物件や地域に合ったテナントに入居してもらうことが大切ではないでしょうか？
そして、何よりも大切なのは、
不動産オーナーである『あなた』の
賃貸経営の目的や思いにマッチしたテナントを選ぶということではないでしょか？
このことは、
オーナーだけでなく、入居するテナントをも幸せにすると思います。
間に入る不動産会社の担当者にどんなに勧められても、
ご自分の感じる違和感を大切にしてください。
そして、オーナーであるあなたの思いを大切にしてくれる人からアドバイスをもらうようにしてください。
以上、入居テナントのトラブル防止の観点から、賃貸経営を行う不動産オーナーの目的把握の大切さについてお伝えさせて頂きました。
貸ビルや貸店舗などのテナント経営をされている
不動産オーナーの方々のご参考になれば幸いです。
今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。
