私の会社には、いつもの不動産会社にテナントの募集を依頼していたけれども中々決まらないので、ネット検索やYouTube動画で弊社のことを発見し、テナント専門で空室対策に力を入れているということを知って依頼されてくるオーナーさんが多いです。
その際、オーナーさんからは、できるだけ早く次のテナントを決めて欲しいのでよろしくお願いします、と依頼を受けます。
このようなやり取りは、どこの不動産屋の窓口でも交わされている会話で、ほとんどの不動産会社では、「はい、分かりました、頑張ります。」と承って、あとは、決まるか決まらないかは、その物件の力次第、という状況が実態なのではないでしょうか。
そもそも、テナント（入居者）側から見て魅力的な条件の物件であれば、ネットの発達したこの時代においては、募集を開始したら結構早く反響はあるもので、物件によっては早々に決まってしまうケースもあると思います。
立地の良い店舗物件などでは、物件情報を公開する前に、不動産屋が既存客に内々に紹介して決まってしまうケースもあると思います。
では、特に立地や条件が良いというわけではない普通以下の条件の物件では、どのような空室対策の提案がなされているのでしょうか？
よくあるのは、新たな設備を導入や、リフォームやリノベーションといった間取りや内装の変更の提案です。
これは確かに効果的ですが、オーナーにとっては、結構馬鹿にならない投資が必要になります。
また、住宅とは異なり、店舗などのテナント物件においては、内装や設備はそもそも各テナントが自己で計画して設置・施工するケースが多いので、物件に求めているのは「立地」が一番で、オーナーサイドによる最大公約数的な内装・設備のアップグレードは、住宅ほど有難く思われず、効果も限定的になりやすい傾向があります。
設備投資以外の提案では、募集条件の変更があります。
中でも賃料の値下げなど、費用負担の減額は確かに物件を探しているテナント側からすると効果はとても大きいですが、オーナーサイドからすると、できれば避けたいものです。
借入の返済も済んでいるような、昔からビルを所有している地主系のオーナーにとっては体力はありますが、これも全てのオーナーにとってできることではありません。
こうやって考えてみると、これまで一般的だった既存の空室対策は、自ずと物件やオーナーの財政状況などの制約があり、全く何も対策を打つこともできない物件やオーナーも沢山いる、というのが実態ではなかったでしょうか。
さて、ここからが本題なのですが、上記のような一般的な空室対策で決まらない物件や、対策をしたくもてできないオーナーはどうすれば良いのでしょうか？
ここでもう一度よく考えてみますと、時代に合わせた新たな設備の追加や、間取りや内装の変更、そして賃料減額などの賃貸条件の見直しといった一般的な空室対策は、賃貸業という商売における、物件という「商品」とその「価格」、つまり、「収入」に関する部分にだけ着目した対策になるわけです。
でも、賃貸業を賃貸経営というどの商売にも共通する「経営」という観点からもう一度よく考えてみると、経営は収入の最大化で勝負するものではなく、収入から支出（経費）を差し引いた「利益」で結果を判断するものですよね。
さらに、これらはあくまでも金額や数字の話で、もっとそれ以外に、オーナー自身の達成したい目標や夢や生きがい、家族との関係や近所づきあい、まちやエリアとの関係性や思い入れなど、お金だけでは判断できない基準が賃貸オーナーにとっては多々あるわけです。
ただ、ここでは、話をシンプルに考えるために、お金の話の続きに戻って考えてみますと、「空室対策」を考えるにあたって、「収入」を中心に検討するのと、収入から経費を差し引いた「最終利益」を中心に対策を検討するのとでは、検討すべき項目や指標が全く異なってきます。
収入減を食い止め、収入を上げることだけを目的とした空室対策を検討するのと、最終利益の減少を食い止め、最終利益を上げることを目的とした空室対策を検討するのとでは、圧倒的にやれる事や打てる手の数が違ってきます。
言わずもがな、後者の方が圧倒的に色んな手が考えられるだけでなく、クリエイティブなアイデアが生まれる可能性も圧倒的に高くなります。
収入のことだけを考えた空室対策は、正直、通り一辺倒で、誰でもある程度は思いつく内容ばかりで、お金のあるオーナーはやるこができても、財政的余裕のないオーナーにとっては、やりたくても手が出せないことが多いわけです。
しかも、それを提案する業者は、そんなに頭や労力を使う必要がないにもかかわらず、内装や設備投資の空室対策では、間に入る業者が工事の請負や紹介料で儲かる、という、何とも言えないケースも発生することがあるわけです。
以上より、「真の空室対策」とは、賃貸経営・ビル経営の改善、つまり「経営改善」だと思います。
経営改善をするためには、入ってくる収入、つまり売上のことばかり考えていてもだめですよね。
賃貸経営も立派な事業です。
事業は「入り」と「出」があって初めて事業になるわけですから、収入（売上）と支出（経費）について、色々考えを巡らすことが大切になってくるわけです。
収入だけを考えていても、たいしたことは考えられません。
もちろん、支出（経費）のことを考える際に、コスト削減のことばかり考えていたのでは、これまた誰でもできるわけで、本末転倒になってしまいます。
バランスが大切なわけですね。
では、そのバランスを取りながら「真の空室対策」を行い、賃貸経営を改善していくためにはどうすれば良いのか？
それは、オーナー自身の賃貸経営・ビル経営をしていくにあたっての「目的」をしっかり見据えて検討し、判断するということです。
今日は、分かりやすく、金銭面について多く話してしまいましたが、先に少しお伝えした通り、金銭面で計る経営成績以外の、各オーナーオリジナルの賃貸経営の成功の基準があるわけです。
これらのことまで踏まえて「空室対策」を考えることによって、様々な思いやアイデアが出てくると同時に、物件や立地の魅力だけに頼るのではなく、オーナーの個性から湧き出る物件の個性化が生まれてくるのだと思います。
以上より、弊社では、空室でお困りのオーナーから相談があった際は、やみくもに空室の対策を提案して実施し、募集活動を始めるのではなくて、まずは空室原因を調査し、分析することに時間をかけています。
その中には、これまでの賃貸経営の経緯や、オーナーや家族の考え方や、周辺との関係なども入ってきます。
何度も何度も対話を重ねる中で、物件や市場環境だけでなく、時には金銭的な数字も超えた、賃貸経営そのものに対する根本的な原因が浮かび上がってくることがあります。
そこまできて初めて考え出される対策は、大きな効果を生むことになるわけです。
動画でもお伝えしていますのでよろしかったらご覧ください。
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