こんにちは。
神奈川 横浜の不動産コンサルタント、チャレンジ・スペースの梶谷です。
よくある相談ですが、先日もまた同じような相談を受けました。
カフェの撤退を検討している借主さんからです。私の会社が管理している物件ではないため、あくまでも一般的な回答をさせて頂きました。
店舗の閉店を考えている方や、居抜きで出店したいと考えている方だけでなく、貸店舗を貸している不動産オーナーさん（大家さん）にもぜひ知っておいて頂ければと思います。
そもそも、店舗だろうが、事務所だろうが、住宅だろうが、借りていた物件を退去する時は、「借りた物を借りた時の状態で返す義務」があります。
住宅やオフィスなら、最初は綺麗に内装や設備が整った状態になっていることが多いはずですので、掃除をするだけでなく、壊したり汚したりしたものは借主の負担で交換するなど、これは借主としての当然の義務になります。
ただし、住宅については、昨今は東京都の原状回復ガイドライン等に沿って、経年劣化や自然損耗に関しては、貸主負担で原状回復することが定着しているかとは思いますが、事業用の物件である事務所や店舗では、原状回復義務は基本的には全て借主が負担することが一般的です。
一方、店舗の場合は、基本はスケルトン（内装や設備が何もない状態）で貸し出し、借主が自分達の負担で自分達の希望に沿った内装を施す、ということが一般的であるため、退去時の原状回復、つまり「原状」はスケルトンの状態となるのがこれまた一般的です。
ここまでが基本になります。
ところでここ最近は、新しく店舗を出す場合だけでなく、撤退する時も、内装設備の状態を「居抜き」で、ということが話題に上りますよね。実際に、居抜きで撤退し、居抜きで借りる、ということが頻繁に行われています。
さらに、内装や設備を新旧借主間で有償で譲渡する、ということもよく行われています。
これらの一連の流れをアレンジする会社が居抜き専門の会社で、物件の仲介も並行して行っていたりもします。
さて、このメリットは、もうすでにご存じだとは思いますが、撤退する旧借主だけでなく、新しく開業する新借主の双方、さらに貸主にもあります。
旧借主としては、退去費用、特に飲食店等の内装や設備の撤去費用は、場合によっては数百万からそれ以上かかるケースもありますが、それがほとんど必要なくなるわけです。これは大きいですよね。
さらに、これまた内装や設備を有償で譲渡できるとなると、旧借主は撤去費用が浮くだけでなく、設備投資資金の一部も回収できるわけです。
そうすると、本来なら、原状回復費用が数百万かかっていたところが、まずそれがほぼゼロになり、それに追加して内装設備の譲渡収入も追加されるため、普通に退去した時と比べると、トータルで相当な収益が見込めるわけです。
一方、新借主からすると、ゼロから、つまりスケルトンから内装や設備を整えるよりも、かなり割安な金額で新しい店舗の内装設備を整えることができるということで、双方にメリットがあるわけです。
さらに貸主からすると、場合によっては、撤退する前から次のテナントを決めることができるということで、空室リスクをなくすことができるわけです。
ということで、特に新旧の借主双方に大変支持をされ、立地や内装設備の状態が良い物件などでは、あっという間に話がまとまってしまうだけでなく、新旧借主間における内装譲渡の代金も数客万からそれ以上に上る、なんていうケースもあるようです。
以上、ここまで居抜き物件の良いことばかりを書いてきましたが、一つ新旧の借主の方々が見落としがちな、でも実は根本的に一番大切なことがあります。
何でしょうか？
それは、いくら新旧借主間で話がついたとしても、これが成立するためには、貸主の承諾が必要だということです。しかも、旧借主との賃貸借契約書に特段の定めがない限りは、貸主はこれに応じる義務はそもそも何もないとうことです。要は、貸主の鶴の一声で話が流れてしまう可能性が十分にあるということです。
つまりこういう事です。
まず、旧借主の撤退に関しては、あくまでも旧借主と貸主との間で結んだ賃貸借契約書に基づいて処理されるというのが基本になります。
一方、新借主は、新たに貸主との間で賃貸借契約を結ばない限り、いくら旧借主との間で店舗を引き継ぐ合意ができていたとしても、そもそも入居することはできません。
しかも、新借主は賃貸借契約を結ぶ前には、必ず入居申込書を貸主に提出し、貸主の入居審査を通過しなくてはなりません。
つまり、新旧借主それぞれが貸主と結ぶ賃貸借契約書はそれぞれ全く別の契約であり、新旧借主間で合意している内容は、新借主が貸主との間で新たに賃貸借契契約を結べたという前提での合意であり、賃貸借契約とは全く別の合意だということです。
新旧借主間で内装造作や設備等を有償で譲渡する場合は、間に入る居抜き専門の会社がアレンジすることが多いと思いますが、その際は、「内装造作設備の譲渡契約」などという名称の契約を結ぶことが多いと思いますが、これは賃貸借契約、つまり不動産の契約ではありません。あくまでも、「新旧借主間における物の譲渡」を定めた契約になります。
ここまで書けば、大体お分かり頂けたと思います。
そうです。居抜きで撤退したい場合、または居抜きで店舗を借りたい場合は、居抜きの相手方を見つけるだけでなく、いかに物件の貸主である大家さん、もしくは貸主の代理人である管理会社の担当者に理解をしてもらうか、ということが重要になってくるわけですね。
もちろん、貸主や管理会社としても、良い条件であれば、アレンジされた居抜きの条件を受け入れてくれる場合もたくさんあるでしょう。
ただし、次のようなケースの場合は、拒否される場合もありますので十分注意してください。
- 新テナントの申込内容（属性、営業内容、使用用途、財政、保証関係など）に貸主が承諾しない場合
- 旧借主との関係が良好でないため、旧借主主導の居抜きアレンジに対して貸主が良く思わない場合
- そもそも居抜きに対して良い印象を持っていない場合
- 別に次のテナントがすぐに決まらなても特に困っておらず、自分のペースでじっくり募集をしたいと考えている場合
- 窓口の管理会社の理解が得られない場合
他にも理由はあるとは思いますが、いづれにしても、次にどんなテナントと契約するかどうかは、貸主の自由ですよね。
ですから、新旧借主の立場としては、できるだけ貸主や管理会社の理解が得られるような行動をとっていく、ということが大切ではないかと思います。
また、貸主の立場としては、最もトラブルの多い店舗の原状回復における無用なトラブルを避けるためにも、基本は原則を踏まえた上で、その上でオープンな姿勢で話を伺っていく。さらに、最も大切なこととして、入居後のトラブルを避けるためにも、新テナントの入居審査をゼロベースできちんと行う。
ということではないかと思います。
いづれにしても、双方、あまり技術的なことに走らずに、相手から信頼を得ることを第一に接していく気持ちさえあれば、最終的には良い結果につながるのではないでしょうか。
私は、自分の仕事では管理会社の立場で、居抜き物件の退去や入居に関与することが多いため、いつも長期的な視点に立って「三方良し」の精神で交渉にあたらせて頂いています。
